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共有产权房为何不火

时间:2018-06-08 09:02来源:南方周末 作者:冯叶 点击:

和过去火爆的自住房相比,共有产权房变得没那么抢手。除了投资价值的缺失外,购房者担心的还包括对于换房的种种约束条件以及房屋设计、质量问题。

“现实就是现实。”在北京看了一年房后,高扬发现,即便是在北京郊区买一套房龄超过13年的房子,首付都要120万,这是他的家庭所无法承受的。于是,小两口决定加入共有产权房申购的队伍。

共有产权房是政策性住房的一种。即买房人与政府共有房屋产权,以此降低买房人的购房成本。

自2014年开始酝酿,共有产权房首批试点城市有6个,分别是北京、上海、深圳、成都、黄石以及淮安。其中,北京市的共有产权房在2017年9月正式推出。

符合限购条件的北京家庭、30岁单身以及没有户口但在北京稳定工作的“新北京人”,只要名下无房,均可以参与共有产权房申购。最终由摇号决定选房资格和顺序。

高扬满足一切限购条件——90后,来自河南,在北京读完硕士后留了下来,户口落在西城区,目前在一家上市公司从事产品设计。但他还不满30岁,为了满足申购条件,高扬特意和太太于2018年初领了证,这样就可以超越年龄的限制,以一个家庭的身份进行申购。

具备条件后,高扬没事就去北京市以及各区的城乡建设委员会官网瞄一眼,只要向西城区开放的项目都会申购一个。最终在2018年4月初,他摇到了位于昌平区旧县村的绿海家园,这个项目位于北六环开外,距离市中心60公里。

北京市城乡建设委员会官网显示,目前北京共有56个共有产权项目,其中8个已申购结束,共计释放6080套房源。从分布区域看,这些房源大多偏远,主要集中在昌平、海淀、朝阳、通州、门头沟、怀柔以及平谷。

高扬摇到的绿海家园共开放了665套房源,专供东城区和西城区的北京人,共有7133户确认申购。但据微博上的现场直播,2018年4月13日选房当天,轮到3000号选房的时候,现场房源仍然没有选完,也就是说10个人中,大约有8个都放弃了选房。

在此之前结束选房的中铁碧桂园,是海淀区唯一一个共有产权房项目,但选房现场同样出现了弃选率较高的情况。一位参与选房的买家告诉南方周末记者,她本来是当天上午最后几个选房者,结果选房开始后不久就轮到她了,她当时还纳闷,后来看新闻才知道,好多摇到号的人压根没来,弃选率大概在70%左右。

更早的1月份,3块位于丰台区的共有产权住房建设用地相继流拍,流拍的原因均为无开发商提出竞买申请。去掉投资属性“交易不能卖给所有人,只能卖给和你一个圈子的人。”

在正式选房前,还有一个咨询会,抱着看一下的心态,高扬也去了现场。他与来的人一同交流,发现大家都很纠结,除了距离东城和西城上班太过遥远,“大家最关心的是共有产权房之后怎么交易”。

但就这个最关心的问题,现场的开发商告诉高扬,他们不提供基于此类问题的咨询,因为政策的东西“说不定”,如果想要了解,最好去看共有产权房的政策,自己意会。

事实上,2017年9月30日正式开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》(下称《办法》)与“意见稿”相比,删去了最重要的第三条——房主5年后可以以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通。

根据目前的《办法》,共有产权房取得产权证满5年需转让的,可按市场价格,但代持机构拥有优先购买权,代持机构放弃的,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就是说,共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易。

“交易不能卖给所有人,只能卖给和你一个圈子的人,而这个圈子里的人,购买力还很弱。”公号“北京大房子”的号主齐天对南方周末记者说,这就是共有产权房没有投资价值最主要的原因。齐天的主业是证券投资,业余时间常年关注北京房地产市场。

中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者表示,从制度设计看,北京的共有产权房是中国保障房历史上制度最完善的一次。

但从投资角度看,共有产权房已经毫无价值。“买了共有产权房,未来通过共有产权房作为跳板,获得升值的概率非常低。共有产权房实际上变成了有部分产权的公租房。”张大伟说。

高扬也表示,首次购房的大部分是刚需,之后会面临更换工作、小孩上学等各种问题,一定会考虑换房,但共有产权房目前看来无法提供这种阶层晋升之路。

以他想买的绿海家园为例,买房人与政府各持50%的产权,买房人需支付1.8万/平方米的价格,也就是说绿海家园的市场价应该是3.6万/平方米,这与绿海家园周边的商品房价格持平,“现在买的就是市场价,但将来的市场价不好说。”

共有产权房还向没有北京户籍的“新北京人”开放30%的房源。但一位在五道口上班的互联网“北漂”对南方周末记者说,他快30岁了,如果在北京安家,考虑的将是小孩上学等一系列需要户口才能解决的问题,但共有产权房并不能提供户口。再加上没有增值空间,相比之下,他仍会选择租房。共有产权房前身“当时中签率最低的不是汽车牌照,而是自住房。”

在申请共有产权房之前,高扬还申请过自住型商品房(下称“自住房”)。自住房与共有产权房最大的区别在于,价格要比周边商品房便宜很多,但产权却是100%。

张大伟告诉南方周末记者,自住房就是北京最早的共有产权房,2013年开始推出,如今随着共有产权房的“升级”,自住房已退出历史舞台。

齐天说,他的公号“北京大房子”其实最早就叫“北京自住房”,与北京第一批自住房一起诞生。之所以选这个名字,是因为“只要一出自住房,满城的购房人全都关注”。当时,北京的自住房量也很大,每年都有好几万套,然后一大波人一有新项目就一起申。

“有点摇上号就能改变阶层命运的意味。”齐天回忆时依然很兴奋,自住房有的项目位置极佳,比如南三环和东四环都出过。最多的时候,大概是十几万人同时申请,然后中签率只有百分之零点几,“当时中签率最低的不是汽车牌照,而是自住房”。

齐天坦言,自住房之所以火爆就是因为存在套利空间,“价格便宜料足嘛”。因为自住房始终是政府定价,与商品房市场定价越走越远。比如最后一批自住房,在北京大兴黄村,项目名叫海珀云翡,同一开发商开发的商品房价格是7.3万元/平方米,自住房是1.75万元/平方米,“自住房价格是商品房的两折多一点”。

据齐天粗略估计,上述1.75万元/平方米的自住房,虽然质量与商品房有差距,但市场上怎么也能卖五万多元。尽管差价的30%要交给政府,但只要把成交价做低等就有办法避掉。不过,第一批自住房也需满五年才能交易,目前还没有进入二手市场。

与高扬一起摇自住房的很多朋友,如今都放弃了共有产权房的申购。高扬说,他有同事将共有产权房称为“鸡肋”。因为无论是购买自住房还是共有产权房,总价可能差不多,但最终的收益却有天壤之别。

北京已推出不少共有产权土地。张大伟向南方周末记者提供的数据显示,从推出到现在,北京供应的共有产权住宅规划建筑面积已经达到360万平方米以上,按照80平米一套计算,大约4.5万套。同期来看,共有产权与商品房的土地供应量几乎持平,比例约为4∶5。换房时的麻烦要是五年内找到一个有房的老公,她的共有产权房则无法继续持有。

高扬在研究共有产权房政策时还发现,共有产权房会占据一个首套房的名额。而根据北京的限购政策,如果要买二套房的话,普通住宅首付高达60%,非普通住宅首付更是要去到80%。

区分普通住宅和非普通住宅有三个条件,超过任意一条都会被认定为非普通住宅,其中一条是,五环以内总价不超过468万。

按照北京现在的房价,高扬认为,几乎所有五环内的房子都会被认定为非普,也就是说,需要支付80%的首付。

此外,高扬还担心,换二套房时会有一个时间差,比如把共有产权房用于抵押贷款,先买二套房、后卖共有产权房,会不会被政府强制收回。

那些买到共有产权房的人,同样担心的是换房的问题。

刘芸是东北人,目前在北京从事软件开发,8年前北京硕士毕业,集体户落在了海淀区。8年以来,刘芸最大的梦想就是在北京买房,因为北京的房子总是有各种理由赶人走,不是房东结婚就是房东儿子结婚。她也自认倒霉,工作到现在,平均八个月换一套房子,最惨的一次租了两个月不到。

和高扬一样,自从自住房出来以后,刘芸就开始摇号。她摇中过两次,都因为没钱而放弃,等条件好一点了,房价又翻上去了。

所以,当海淀区放出唯一一个共有产权房项目的时候,刘芸毫不犹豫地冲了进去。

2018年春节前的一个下午,刘芸得知自己摇号摇中了,中铁碧桂园共有431套房子,她摇到了两百多号,她在心里呐喊:“那就是说,我一定会有房子了啊!”

刘芸终于逼了自己一把。向亲戚朋友借了二三十万,首付102万,贷款204万,买了一套89平方米的房子。当然,产权只有70%。

然而兴奋过后,刘芸发现,共有产权房实际上对买房人的条件有诸多限制。其中,最令她不安的一条是,她目前单身,33岁,但要是五年内找到一个有房的老公,共有产权房则无法继续持有。

按照《办法》,共有产权房五年内不得不转让的,价格不能按照市场价,而是要按照购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。也就是说,转让时还有可能赔钱。刘芸无奈地说:“我现在都跟朋友开玩笑说,你们要是给我介绍男朋友,千万不能介绍有房子的。”

“对于一部分人来说,一辈子可能就不动了。”齐天认为,共有产权房照顾的可能只是少数北京本地的低收入人群,对于普遍意义上的刚需来说,共有产权房的条件过于严苛,甚至变成了一个累赘。而很多人依然在申请共有产权房,可能是延续了当初自住房的惯性。共有产权房的质量不少共有产权房是从自住房、限价房转化而来。

刘芸最关心的还是中铁碧桂园的质量。

中铁碧桂园是由自住房转来的。《办法》中规定:未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的,均按本办法执行。也就是说,还没有到销售环节的自住房,将转化为共有产权住房来销售。

中铁碧桂园并不是个案。之前的朝阳区锦都家园,以及高扬申请的昌平区共有产权房,也都是由原先的自住房、限价房等房源转化而来。

齐天告诉南方周末记者,共有产权房和自住房好歹没有收入的限制,但限价房和经适房是另一个体系的保障房,有收入的限制,一定是穷人才可以买,价格和质量定位理论上更低,具体则要取决于开发商的良心。

刘芸认为,共有产权房之所以便宜,并不是因为质量差,而是因为政府分担了产权。比如中铁碧桂园,她要支付3.5万元/平方米的价格,如果把政府的产权也算进来,中铁碧桂园的价格实际上去到5万元/平方米,“海淀永丰周边就是4万-6万元/平方米,均价5万元/平方米,跟商品房是持平的”。

在购房前,刘芸也知道中铁碧桂园是由自住房转化而来的,但那时候中铁碧桂园还在修建地基,她以为房子的建造标准仍会按共有产权房执行。

约束共有产权房规划设计的政策是《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》(下称“导则”),与《办法》一样,2017年9月开始生效。《导则》中要求共有产权房将图书馆、健身馆以及智能WIFI等作为标准配置,但刘芸没有从中铁碧桂园的规划中找到这些配置。

刘芸表示,很多中铁碧桂园的业主都认为窗户太小,只有1.4米高,虽然刚好符合《导则》要求的标准,但她看过实际样板间,配合房子的设计,采光不足。而《导则》则要求五年内不得对内部装饰装修进行拆除。

(应受访者要求,高扬、齐天、刘芸为化名)


(责任编辑:管理员007)

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